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전세가 하락기, 전세보증보험 필수
   

재무설계사 문병환 FC(문의 010-7173-7573)

최근 경남 창원과 진해 등지에서 아파트 192채나 세를 주던 임대사업자가 파산했습니다. 이 임대사업자가 보유하고 있던 아파트 전세 보증금은 총 150억 원에 달합니다. 이로 인해 수많은 세입자들이 보증금을 잃게 될까 속병을 앓고 있습니다.

이 임대사업자는 2001년 임대사업을 시작한 이후 점차 부동산 보유량을 늘리다 갭 투자 방식을 이용해 보유 부동산을 크게 늘렸습니다. 갭 투자란 시세 차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집에 전세를 끼고 매입하는 투자 방식입니다. 예를 들어 매매 가격이 1억 원인 주택의 전세금 시세가 9천만 원이라면 전세를 끼고 1천만 원으로 집을 사는 방식입니다.

갭 투자는 매매 가격 상승, 또는 전세금 상승 시 큰 수익을 얻을 수 있는 투자 방식입니다. 만약 1천만 원씩에 10채의 주택을 사들인 후 매매 가격이 1천만 원만 올라도 1억 원을 벌 수 있습니다. 하지만 수익률이 높은 만큼 위험성 역시 매우 높습니다. 매매가나 전세가가 1천만 원만 하락하더라도 1억 원 이상의 손실을 입을 수 있습니다. 특히 이로 인해 파산하게 되면 위의 사례처럼 임대사업자 뿐만 아니라 세입자마저 큰 위험에 빠질 수 있습니다. 이익이 발생하면 임대사업자가 모든 이익을 챙기고 손해가 발생하면 세입자가 함께 손해를 보기 때문에 갭 투자는 도덕적으로 지탄을 받을 수 있는 투자 방식입니다.

갭 투자가 아니더라도 위험은 도사리고 있습니다. 한국은행이 지난 3월 18일 발표한 ‘최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검’ 보고서에 따르면 전세가격 10% 하락 시 전체 전세의 1.5%인 3만 2천 가구는 보증금을 돌려받지 못할 우려가 있습니다.

최근 전세시장은 지방에 이어 서울, 경기 등의 하락폭이 커지면서 전국의 직전 계약시점 대비 전세가격 하락 아파트가 52.0%에 달합니다. 특히 보증금 3억 원 미만의 지방 전세아파트가 가격 하락이 두드러져 위험이 점점 높아지고 있습니다.

만약 전세금을 돌려받지 못하게 됐다면 어떻게 해야 할까요? 우선 기간 만료 전 내용증명을 보내야합니다. 주택임대차보호법에 따르면 기간만료 1개월 전까지 갱신거절 통지를 해야 합니다. 갱신거절통지는 상대방에게 도달되어야 효력이 있으므로 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다.

내용증명을 보냈음에도 전세금을 돌려받지 못했다면 소송을 통해 판결 받고 부동산 경매와 같은 강제집행을 통해 전세금을 반환받을 수밖에 없습니다. 이때 소송비용은 패소한 측이 부담하기 때문에 갱신거절 통지와 기간만료가 이루어졌다면 대부분 임대인이 소송비용을 부담하게 됩니다.

승소 후에도 전세금을 돌려받지 못한다면 경매절차를 진행해야 합니다. 경매는 1년 정도의 기간이 소요되며 매각대금 중 임차인 배당분을 받게 됩니다. 배당을 받고도 전세금에 부족한 경우에는 임대인의 다른 재산을 확인해 압류 할 수 있습니다. 하지만 위의 경우처럼 임대인이 파산하여 재산이 전혀 없다면 전세금의 일부 또는 대부분은 돌려받지 못합니다.

전세금을 지키는 가장 좋은 방법은 주택도시보증공사 또는 서울보증보험의 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것입니다. 이 보험은 임차계약이 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 주택도시보증공사가 보증 책임을 부담하게 됩니다. 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있기 때문에 임대인의 재정 상태가 불안정하거나 매매가 대비 전세가 비중이 높다면 반드시 가입하시기 바랍니다.
 

문병환 FC  webmaster@kidokline.com

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